房貸申辦的注意事項

   買房子可能會有很大的壓力,尤其是首購族。這不但是你人生中買過可能最貴的東西,過程還十分複雜、常會出現意外的開銷。為了讓首次購屋的壓力少一些,以下針對首次購屋的過程,提出注意事項,協助首購族盡可能以最節省的方式,更平順地買房。

  • 最常見的房貸類型:

一、 指數型房貸

隨基準利率上下浮動的利率為指數型房貸。此一基準利率的制定方式,各家銀行有不同定義,最常見的是以中華郵政,或國內某幾大行庫定儲利率平均值為基準,當利率調升時,此一指標利率也會隨之上揚。但房貸戶實際須負擔的利率,通常除了指標利率之外,還會視申貸人的個別條件,與抵押房產之條件,制定加減碼。換言之,指數型房貸受定儲利率上下浮動的影響大。

二、 固定型房貸

這款房貸其最大的特色就是固定式的利率。最大的好處,是不受利率上漲影響,且房貸戶可以掌握每月須繳交的房貸本利多寡,有效的規劃每月的財務收支。不過,台灣的固定型房貸,與美國等某些先進國家的固定型房貸,定義並不相同。

美國的則是「一價到底」;而台灣的通常只有固定某一段時間,以各公民營行庫現行推出的固定型房貸專案來看,固定利率期間,通常僅有前半年或首年,頂多3至5年,待固定期結束後,利率還是會有波動的可能性。

三、 理財型房貸

所謂理財型房貸,是一種可讓房貸價值靈活運用的理財方式,與一般房貸的主要差異在於,一般房貸還款後的本金部分不能再動用,而理財型房貸的還款本金會轉換為循環額度,可隨時動用、按日計息,方便資金調度。

 

  • 首購 v.s.非首購,哪個好?

基本上只要申購者信用好,即使非首購,都可以談到相當好的利率

若有緊急資金的需求,卻不想拉下臉跟親友借貸,可以考慮將你的房子作融資運用。雖然房屋變現不易,但仍可成為融資工具,若你房屋貸款已正常還款數年,可向原銀行申請增貸,是借貸成本最低的一種方式。

 

  • 什麼是房屋增貸?

就是和銀行重新簽訂新的房貸契約,等於一次要負擔兩個房貸費用,申請前最好慎重評估自己的還款能力。

 

  • 可增貸的情況?
  1. 原來的房子沒有貸款或已繳清貸款,因資金需求申請房貸。
  2. 目前的房子有貸款,但因資金需求申請增貸。

*只要可以申請房屋貸款的銀行,基本上都會有增貸/原屋融資的服務,辦理流程與房屋貸款相同喔!

 

  • 增貸需保證人嗎?

銀行在核放增貸申請時,會需借款人提供財力證明,同時也會看借款人名下與其他銀行的債務狀況,是否有遲繳、未繳等紀錄。假設借款人的信用不佳,或是無法提供足夠的財力證明,此時銀行就可能會要求要提供保證人,避免借款人無力償還債務,銀行也求救無門。

 

  • 怎麼貸最划算?

要點1:透過仲介,申請團購房貸較低利

大型房仲業者通常會有至少2家以上的合作往來銀行,可藉由成交量大,類似團購概念「量多價好談」,幫忙消費者爭取更好的貸款條件與優惠方案。

要點2:月繳改成雙週繳

將本息平均攤還的月繳改為雙週繳,是加速還款、減少房貸利息的方式。藉由增加繳款頻率可加速還本,另外,也等於是先支付月付金的一半,便能省下一半月付金的利息,達到省息和提早還本的效果。

要點3:隨時可和銀行商量降息

如果對利率不滿意,其實只要正常繳息,隨時都可和銀行商量降息,只要是提出申請並符合條件者,便可成功調降利率。

要點4:手上有閒錢就先還本金

只要手邊有閒錢,像是年終獎金、保費紅利等,就可先部分償還本金,積沙成塔。某知名主持人就是用此方法,只要手邊有8,000元、1萬元都會先拿去還,因此他的第1間房原本20年期、400萬元的房貸,在第5年就還完了。

要點5:優先選擇政府的優惠房貸

若以自住需求為主的首購族,政府的優惠貸款當然是第1首選。目前政府的優惠房貸專案有2種,一是針對公教人員的「築巢優利貸」,另外一種是財政部針對首購族實施的「青年安心成家購屋優惠」方案,最高可貸800萬元、期限最長30年。

 

參考以上注意事項可以降低房貸的負擔,讓民眾能用最少的錢買到自己最適合的房子。

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