房價高漲,買屋,租屋哪個好

我的朋友小欣明年要結婚了,聽她分享喜悅的同時,我們聊到她婚後要租房還是買房的問題,結果我們算了一下竟然…究竟是怎麼一回事呢?讓我們繼續看下去。

房地產是景氣循環

房地產供需是屬於市場經濟的一環,也與經濟景氣循環一樣,會出現繁榮、衰退、蕭條、復甦的循環現象。甚至房地市場有此一說:「房地產景氣七年一循環。」

 

以台灣舉例,台灣房地產走過五大循環,最近一個景氣循環約莫是2002年開始,長達十一年多頭走勢,終於在2014年Q4劃下句點。2014年第四季的台北市房價,比前一季下跌0.54%,是金融海嘯來首度下挫。2016年第一季,台北市房價甚至創下近十五季以來新低紀錄。

 

那工作機會都集中在台北市,該怎麼辦呢?

 

可以考慮延後買房的時間,以房地產景氣循環的周期來說,

台灣房價約莫在2022年左右會抵達一個低點,可以先以租代買,等房價合理了再進場。或者考慮轉往其他地區找房,以台北市為中心點,可以考慮板橋、新莊,甚至更遠一點的林口、淡水、三峽、蘆洲,以時間換取價差。

 

到底買屋和租屋哪個划算?

 

實際使用 EXCEL試算,以我現在和老公居住的地區,

30坪的房子每個月房租大約 32850元,房價約為 1769 萬 4000元。

如果以 20年、3成頭期款、一段式的房貸 2.264 %來計算,

本息平均攤還,每個月要繳房貸 64218元,和房租差價 31368 元。

如果把房子頭期款和每個月的差額,拿來投資在 7 % 年化報酬率的標的上,

20年下來,租屋竟然會多賺 3597萬 2418元!

這個數字實在高到超乎我的想像,撇除目前我負擔不起這麼高的房貸,就算負擔的起,以這樣計算下來,現在買這樣的房子,仍然是不智的選擇!

 

 

若還是下定決心買房子,有幾個基本問題應該要認真想過,底下是要考量的幾個因素:

1、你的每月預算

第一步就是判斷你每個月有能力支出多少錢。

首先,計算你每個月的收入,接著再思考你的基本開銷,例如食物、交通費用等。

 

2、財務衝擊

建議計算簡單的房價/租金比,協助你決定是否要買房。

將房價除以類似住屋的年租金,若計算結果低於20,買房可能就是比較好的選擇。

 

3、機會成本

買房得在初期負擔較多成本,包括頭期款和其他相關費用。租屋的初期成本,通常是約合1-2個月房租的押金。擁有房屋也得負擔更多經常性成本,例如不動產稅、維護費用等。

如果選擇租屋,你就可以把省下來的錢投資股市,投資的報酬也確實有可能高於房價升幅。

 

 

本文的重點,並非要鼓吹「永遠不買房子」,而是引導大家理性思考「買房與租房」這個方案,並透過實際試算,找出對自己最有利的選擇。若『租屋把現金拿去投資」的方案效益大,則選擇租屋;而若有一天每月房租和每月房貸差不多,則可以考慮買房。

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